A principios de 2020, el gobierno nacional estableció medidas sustanciales para evitar la propagación del virus Covid-19, primero con el confinamiento que paralizó todo tipo de actividad permitiendo sólo las esenciales, y luego haciendo ajustes en diferentes rubros. Entre ellos, el sector inmobiliario fue uno de los primeros que se intervino con el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 320/20.
En términos generales, hasta el 29 de septiembre de 2020 se congelaron los precios de los alquileres, se prorrogaron los plazos de vencimiento de los contratos y los procesos de desalojo, cada punto con sus particularidades: por ejemplo, los incrementos que se frenaron se empezarían a pagar en cuotas vencido el plazo del DNU, mientras que los contratos y procesos de desalojos se reencauzarían ajustando algunas condiciones (y también los costos).
«Hemos tenido pocos inquilinos que se adhirieron al DNU; sin embargo, respetamos la decisión de cada uno”, José Di Giorno JDG Inmobiliaria.
A su vez, a esta historia que empiezan a contar los alquileres desde el 1º de octubre hay que sumarle la Ley 27.551, con nuevas reglas para ese mercado (puesta en vigencia 90 días después del DNU).
Trascendidos
En Córdoba la realidad no es preocupante en materia de alquileres desde el punto de vista de los contratos ya existentes, porque las partes acuerdan entre ellas asistidas por el corredor inmobiliario; en cambio, preocupa la oferta futura en relación al precio y el stock.
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En este escenario, y ante las especulaciones de una prórroga del DNU, el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la República Argentina (Cofeci), que representa a 28 mil corredores inmobiliarios en todo el país, manifestó su “absoluto rechazo a la posibilidad de extender el decreto” y advirtió respecto a “un daño irreparable al mercado inmobiliario de alquileres, perjudicando al inquilino, ya que la oferta inmobiliaria se reducirá, causando una escasez inédita en la oferta de viviendas para alquilar”, según expresa el comunicado elaborado por la entidad, de la cual Virginia Manzotti, presidenta del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI) forma parte de la mesa directiva.
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La postura del Cofeci no es descabellada, considerando que las estadísticas elaboradas por los colegios que integran el Consejo demuestran que es relevante el cumplimiento del pago de los alquileres teniendo en cuenta la coyuntura actual. En este punto se destaca el trabajo que vienen realizando los corredores inmobiliarios de intermediar entre las partes y acordar condiciones sustentables para ambos: propietario e inquilino.
En los nuevos contratos la cuestión radica en determinar el costo para el segundo año de contrato.
«Si se prorroga el DNU seguiremos en la incertidumbre, más aún teniendo en cuenta la nueva ley de alquileres, que confundió más a la gente”, Oscar Cabalén (Cabalén Propiedades)
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Readecuación
Una vez que el decreto desaparezca de escena se afinarán las cuestiones que establece la nueva ley. «En términos generales, en los contratos vigentes habrá que tener en cuenta la actualización de los montos de los contratos de locación, ya que en este período han sufrido aumentos que van desde el 20 al 30 por ciento debido a los impuestos que recaen en el locador, y la rentabilidad que tiene una propiedad es baja en relación al valor de un inmueble”, analiza José Di Giorno, titular de la firma JDG Inmobiliaria.
Además, si corresponde se deberán realizar los ajustes por el período de congelamiento y acordar cómo los va abonar el inquilino; si existen pagos fuera de término, se calcularán los punitorios.
En el caso de los contratos nuevos o de renovación, Oscar Cabalén, al mando de Cabalén Propiedades, apunta: “se aplicará la nueva Ley de alquileres 27.551, se tendrá en cuenta el plazo (variación de dos a tres años), el ajuste anual futuro y la inclusión dentro del valor locativo del impuesto que grava la propiedad, entre otros ítems: expensas extraordinarias, aplicaciones de reparaciones consideradas urgentes y otras cuestiones que regula la nueva normativa».
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Alternativas
Considerando el desempeño del mercado de alquileres en Córdoba, los consultados coinciden en que dejar que propietarios e inquilinos acuerden es un camino saludable para las operaciones futuras.
“Dejar a las partes que pacten entre sí las condiciones contractuales libremente va a permitir un mercado mucho más fluido. No obstante, es necesaria cierta intervención del Estado marcando pautas generales, para no dar lugar a abusos”, expresa Cabalén. “Que se permita a las partes pactar la moneda de pago en curso, utilizando variables como la de productos: azúcar, carne, bebidas, nafta, entre otras”, agrega.
Di Giorno va más allá y enfatiza: “La principal alternativa que un locatario debería tener es justamente convertirse en propietario. Deberían generarse líneas de crédito accesibles y un régimen de vivienda acorde a las necesidades del sector de inquilinos”. El plan Procrear, de alguna manera, abre el juego a esta posibilidad, pero hay que ver si sus condiciones son acordes a la realidad de los inquilinos.
Los referentes apuntan que las medidas del gobierno nacional en alquileres impiden que las operaciones fluyan.
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Propietarios e inquilinos
Desde la perspectiva de los consultados, el nuevo escenario en materia de alquileres tiene sus pro y contras tanto para el propietario como para el inquilino.
El tema de los costos es lo que más acarrea incertidumbre: al actualizarse el valor por año, el inquilino sabe cuánto abonará el primer período, pero los siguientes dos años dependerá del índice que elabore el Banco Central.
A su vez, los cargos que se delegan al propietario de alguna manera van a afectar el valor de los alquileres.
«En relación a las garantías, abre un abanico de posibilidades para el inquilino y para el propietario”, subraya Cabalén.
En resumen, el mercado de alquileres se enfrenta a un nuevo escenario con múltiples frentes, aunque las partes ya han demostrado voluntad para alcanzar acuerdos equitativos.
«Esta medida excepcional (DNU 320/20) no debería prorrogarse, ya que no deja de ser una intromisión del Estado en los contratos entre particulares”, Virginia Manzotti (Presidenta CPI).
