El precio de un inmueble se establece a partir de diferentes aspectos. Los principales son la ubicación, el estado general de la construcción (patologías), antigüedad, escritura e historial financiero. A su vez, hay cuestiones propias del mercado que transversalizan esos aspectos y hacen que el valor de la casa varíe considerablemente: por ejemplo, cuando cambia el costo del dólar, o cuando se desequilibra la balanza entre la oferta y la demanda, entre otras situaciones que influyen.
En esta línea, José Di Giorno, titular de JDG Inmobiliaria, afirma: “Hay un alto porcentaje de viviendas que se están retasando, producto de la situación económica y sanitaria actual”.
Por su parte, Lucas Bergo, socio gerente de Eduardo Bergo Servicios Inmobiliarios, agrega: “las inmobiliarias están actualizando constantemente el valor de los inmuebles”. A su turno, Maximiliano López, titular de López Baena Propiedades, apunta: “es una dinámica continua y sin pausa (la retasación), propia de entornos donde los cambios aceleran y las condiciones y humores sociales varían constantemente”.
Los consultados coinciden en que la actualización del valor de los inmuebles, lo que es igual a decir la retasación, es un trabajo permanente: “al menos, se debe hacer cada cuatro meses”, señala Di Giorno.
«El precio final lo define el comprador en función de la oferta y la demanda”, señala José Di Giorno (titular de JDG Inmobiliaria).
«En la mayoría de los casos, es recomendable retasar siguiendo la evolución del mercado. Hay muchas variables que impactan en los precios de venta”, explica Lucas Bergo (socio gerente de Eduardo Bergo Servicios Inmobiliarios).
Métodos
Partiendo de la base de que ninguna tasación es exacta, hay diversas herramientas para valuar un inmueble (casa o departamento, local, galpón, lotes, entre otros) que permiten arribar al valor lo más justo posible.
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De todas maneras, los profesionales destacan que es fundamental establecer el objetivo de la tasación, es decir, si es para presentarlo como bien en garantía, para canjear por otro de la misma categoría o si es para vender; o sea, el fin de la tasación va ayudar a optar por una operatoria u otra de valuación.
Los profesionales aseveran que hoy es habitual utilizar el método comparativo, es decir, valuar el inmueble en función de otro que está en el mercado de venta y tiene similares características: antigüedad, ubicación, infraestructura, comodidades, entre otras.
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Vale decir que una propiedad en venta que no despierta el interés de la demanda está mal valuado. En este aspecto, Di Giorno aclara: “los propietarios muchas veces definen el valor por lo sentimental, y eso siempre conduce a una mala valoración que se verifica cuando no hay quién pregunte por ese inmueble”.
En cuanto al lapso de tiempo que implica una tasación, dependiendo del método se suelen tener los resultados en cuestión de un par de horas o hasta tres días.
Diferencias
En las operaciones de venta de inmuebles en el escenario actual entran en juego otras variables: la oferta y la demanda, la fluctuación del dólar, el mercado en sí mismo, las formas de pago y los canjes por otros inmuebles.
Hoy por hoy, cerrar una venta de determinada propiedad implica una diferencia de costos (entre el valor de tasación y lo que se paga realmente) que ronda entre el 10 por ciento y hasta el 20 por ciento, según estiman los consultados.
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En este sentido, López dice: “si la tasación es precisa y acorde a las condiciones de la foto actual del mercado y los dueños aceptan y entienden la misma, entonces la diferencia no debería ser mayor al cinco por ciento. Debemos dejar la especulación de lado, no le hace bien al mercado”.
Por otra parte, Bergo completa: “Estamos ante un mercado en donde hay más oferta que demanda, por lo cual como intermediarios, como inmobiliaria, tenemos que ser responsables y realizar tasaciones con precios estratégicos para ser competitivos, buscando una rotación en un plazo corto-mediano para optimizar la venta”.
Finalmente, Di Giorno resume: “hay diferentes mercados, y los márgenes varían entre los productos también. Es decir, si se trata de un departamento o una vivienda; en los lotes no sucede eso, los valores son estables. La diferencia (entre el valor de tasación y el valor al que se vende una propiedad) era más estable cuando había créditos hipotecarios; el banco otorgaba una cantidad determinada y el comprador se ceñía a ese dinero”. En síntesis, el mercado de inmuebles en venta hoy tiene una dinámica particular; con la ayuda y el buen asesoramiento de los profesionales idóneos, serán viables los negocios justos.
«Los inmobiliarios podemos defender el precio de la tierra, dado el nuevo entorno”, destaca Maximiliano López (titular de López Baena Propiedades).
Cada cual con su método
«En López Baena Propiedades usamos un método que se nutre de dos fuentes: el precio de venta de los últimos dos meses de inmuebles similares y el precio actual publicado de las propiedades que van a competir con la que estamos analizando”, dice Maximiliano López.
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Por su parte, desde JDG Inmobiliaria explican: “nos enfocamos en el análisis comparativo de mercado, es decir, comparamos lo que ofrece el mercado y la propiedad que tenemos siempre buscando que tengan similares condiciones: antigüedad, comodidades, entre otras”.
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Cabe agregar que esa inmobiliaria creó junto a otras 15 de Córdoba el primer Servicio de Listado Múltiple Córdoba (MLS Córdoba), pionero en el país. Este servicio, habitual en Europa y Estados Unidos, analiza el mercado inmobiliario en tiempo real con datos concretos de las operaciones realizadas y brinda asesoramiento y formación permanente, entre otras acciones.
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Por último, Eduardo Bergo Servicios Inmobiliarios analiza los valores con diferentes métodos. No obstante, para el caso de venta de propiedades, se basa en lo que ellos consideran el método más preciso para la situación del mercado actual. «Es el directo comparativo; se basa en evaluar operaciones de venta de inmuebles ubicados en zonas aledañas o de influencia y de similares características al que necesitamos tasar. También es una herramienta eficaz el informe de precios que brinda la Cámara de Corredores de Córdoba, que es mensual y se realiza con operaciones concretas”, apuntan.
